L’immobilier face à la crise du COVID-19

27/03/2020 - Pôle Recherche

L’immobilier face à la crise du COVID-19



Depuis quelques semaines, le monde connaît une situation inédite : le confinement d’une grande partie de sa population. Cet événement a pour effet de bousculer nos modes de vie, de consommation et de travail, se répercutant sur le fonctionnement de nos économies.
La durée du confinement et la maîtrise de la propagation de l’épidémie sont deux conditions sine qua non pour entreprendre des scénarios de sorties. L’hypothèse d’une reprise en V a laissé place à une reprise en U, conséquence du déplacement de l’épicentre de l’épidémie : Chine, puis Europe et maintenant Etats-Unis. Le scénario d’une reprise en L, si redoutée à nos yeux car synonyme de récession profonde et longue, est pour le moment écarté mais reste comme une épée de Damoclès prête à achever nos économies déjà au tapis.

Que nous raconte l’histoire ?

Pour évaluer l’impact d’une crise financière mondiale sur le secteur immobilier, et en particulier les fonds (SCPI par exemple), il convient de regarder dans le rétroviseur. Historiquement, la chute des cours boursiers n’a pas eu de répercussion sur les rendements immobiliers. En effet, sur les 3 grands séismes boursiers (1987, 2000 et 2008) que nous avons connus au cours des 35 dernières années, aucune baisse de rendement n’est à déplorer (voir graphique ci-dessous).


EVOLUTION DES VALEURS DE PARTS DES SCPI

Aujourd’hui il ne fait aucun doute que les Etats ont pris la mesure de la situation, à l’image du plan de soutien de la France. Mercredi 25 mars, 100 000 entreprises avaient fait une demande d’activité partielle, simplifiée par le gouvernement, représentant 1,2 millions de salariés. Ces mesures permettront aux entreprises de faire face à leurs charges fixes dont l’immobilier fait partie, mais aussi d’assurer une reprise économique solide lorsque le confinement sera levé. Dans ce contexte, l’immobilier restera un outil indispensable à la reprise et au développement économique de chacun.

Report, étalement voir annulation des loyers

Le gouvernement français a annoncé des mesures budgétaires exceptionnelles pour les entreprises dans le but de contrebalancer l’impact économique du confinement.

Concernant les loyers, le Président E. Macron a eu les mots suivants « S’agissant des entreprises (…) pour les plus petites d’entre elles et tant que la situation durera, celles qui font face à des difficultés n’auront rien à débourser (…) Les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus». Ces modalités d’application, ainsi que l’éventuelle prise en charge par le gouvernement et/ou les compagnies d’assurance, ne sont pas connues aujourd’hui. Les sociétés de gestion travaillent de concert avec l’ASPIM (Association française des sociétés de placements immobiliers) dans la mise en place de report de loyers pour les locataires les plus affectés par la crise, l’annulation pure et simple des loyers n’étant pour le moment pas d’actualité.

Pourquoi cette stratégie est la plus bénéfique pour les investisseurs ?

Le fait de reporter ou d’étaler les loyers ne constitue pas une perte pour le véhicule d’investissement. Les loyers reportés sont provisionnés dans les comptes de la structure qui possède les actifs en attendant le paiement des locataires. De plus, cette « fleur » que fait le propriétaire est souvent l’occasion de négocier avec le locataire un allongement de la durée du bail, bénéfique à la valorisation du bien. Enfin, avec l’environnement économique actuel, le propriétaire a peu intérêt à se débarrasser d’un locataire, même en difficulté. En effet, le bien se retrouverait vacant et difficile à louer dans les mois à venir. Or, un bien inoccupé est un bien qui coûte et qui ne rapporte rien. Il est dans ce cas (extrême) préférable de s’asseoir sur 1 à 2 mois de loyers pour permettre à l’exploitant de repartir sur des bases solides.

L’immobilier, actif de long terme et sensible à l’environnement de taux bas

L’investissement en immobilier est long terme (minimum de 10 ans), permettant d’amortir les excès du marché à la hausse comme à la baisse (sans pour autant supprimer le risque de marché).

Aussi, il semble probable que la crise sanitaire aura pour conséquence de pérenniser encore l’environnement de taux bas si favorable à l’immobilier.

Typologie d’actifs

Bureaux

Le secteur du bureau se trouve scindé en deux parties : d’un côté les bureaux loués à de grandes entreprises, de l’autre les bureaux et locaux d’activités occupés par des PME.

Les mesures de confinement ont contraint les entreprises à une généralisation du télétravail. Les grands groupes, qui occupent des bureaux dits « core », sont les plus préparés, disposant tous de plans de continuité d’activité et ont généralement déjà largement expérimenté le télétravail (crise des « gilets jaunes », grèves…). De plus, ces entreprises disposent de réserves de liquidité pour faire face à leurs engagements et ont de multiples canaux à leur disposition pour lever des fonds. Enfin, elles ont une activité suffisamment diversifiée pour ne pas dépendre excessivement d’un évènement ou d’une chaîne d’approvisionnement.

De l’autre côté, les sociétés qui n’ont pas développé de dispositif de travail nomade se retrouvent les plus touchées. Aussi, se retrouvent fortement impactées, les entreprises dépendantes d’évènements (spectacles, salons, transports…) ou d’approvisionnements spécifiques. En matière d’immobilier, ces caractéristiques d’entreprises renvoient en grande partie à des bureaux loués à des PME.

Logistique

Ici, comme pour le bureau, nous devons dissocier deux catégories dans le secteur de la logistique : la logistique « B2B » et « B2C ». Les actifs logistiques « B2B » font partie de chaines d’approvisionnements impactées depuis janvier par l’arrêt de la Chine (choc d’offre) et qui se retrouvent désormais confrontées à une chute de la main-d’œuvre et une forte baisse de la demande.

La logistique « B2C » du dernier kilomètre, et tout particulièrement ceux présents dans les secteurs « essentiels » (alimentaire, santé…) continuent de fonctionner, permettant aux entreprises de créer du revenu et de payer les loyers. Cependant, attention aux actifs logistiques « B2C non essentiels » qui arrivent aujourd’hui à poursuivre leur activité grâce à leurs stocks, mais qui, si le confinement est trop long, risquent de se retrouver avec les mêmes problèmes que le « B2B » en matière d’approvisionnement.

Santé

Les actifs immobiliers de santé sont évidemment en première ligne face au Covid-19. Les mesures de précaution qui ont été adoptées sont radicales avec l’interdiction des visites dans les EHPAD et les maisons de retraite. Sur le plan immobilier et du point de vue de l’investisseur, il n’y a pas de répercussion négative à attendre, dans la mesure où le chiffre d’affaires des grands opérateurs n’est pas attaqué.

Le Président E. Macron a annoncé un plan massif d’investissements dans le secteur hospitalier et une revalorisation des carrières pour les personnels soignants, accompagné d’une prime exceptionnelle. Ces mesures sont de bon augure pour le marché immobilier de la santé qui devrait voir une augmentation significative des investissements publics et privés sur les prochaines années. Ceci amènera davantage de liquidités sur ce secteur en constante croissance.

Résidentiel

Le gouvernement a mis en place des mesures exceptionnelles pour soutenir économiquement l’ensemble des travailleurs salariés et indépendants. Le logement qui pourrait être vu comme un « produit de première nécessité » est la typologie d’actifs la plus résiliente face à la crise. Il n’est pas attendu une forte augmentation des impayés de loyers qui sont le plus souvent couverts par un contrat d’assurance « loyers impayés » et un contrat de « vacances locatives ».

Commerce et hôtellerie

L’interruption de la manne touristique et l’interdiction de déplacement sont des coups très durs pour le secteur du commerce et de l’hôtellerie.

La fermeture de l’ensemble des magasins, excepté pour les activités alimentaires et de santé, crée une divergence entre d’un côté une chute de la fréquentation des centres commerciaux et de l’autre une surconsommation des produits de première nécessité (+44% de ventes dans les supermarchés sur la semaine du 9 au 15 mars).

L’absence de touristes et l’annulation des évènements professionnels comme de loisir frappent de plein fouet l’hôtellerie en France. Le gouvernement a annoncé que certains hôtels pourraient être mobilisés pour le personnel soignant et que l’État payera. Si cette annonce peut permettre à certains hôtels à proximité des centres hospitaliers de substituer leur activité, ceci ne sera pas suffisant pour soutenir tout le secteur. Il est raisonnable d’anticiper une meilleure résilience des grandes chaines face à ce choc, et des difficultés pour les exploitants familiaux.

En synthèse

Le secteur de l’immobilier se retrouve impacté par les mesures de confinement. Cependant, sa capacité de résilience face aux mouvements de marché en fait un secteur défensif à détenir dans son portefeuille d’investissement. Tout d’abord, l’immobilier profite de l’environnement de taux bas qui est amené à perdurer. Ensuite, l’immobilier « indirect » permet une chose très importante dans la construction d’un portefeuille à savoir la diversification (sectorielle et géographique).

Les actifs immobiliers peuvent être découpés en 3 grandes familles selon le type d’activité exercée par le locataire, rendant l’actif plus ou moins vulnérable à la crise.

Premièrement, nous trouvons les activités dites cycliques dont le chiffre d’affaires est fortement variable. Elles subissent les effets les plus néfastes du confinement. Se trouvent dans cette catégorie : les bureaux et locaux d’activités loués aux PME, l’hôtellerie de tourisme et d’affaires ainsi que les commerces jugés « non indispensables »

Ensuite, les activités peu cycliques dont le chiffre d’affaires est plus récurrent. Les locataires de ces biens qui sont des grandes entreprises ne devraient pas voir leurs performances remises en cause en matière de capacité à délivrer un revenu récurrent. Se trouvent dans cette catégorie : les bureaux « core » et l’immobilier de santé.

Enfin, les activités acycliques, avec comme grand gagnant l’immobilier résidentiel : ces actifs ne sont pas concernés par les mesures de suspension des loyers et les facteurs fondamentaux du marché n’ont pas changé (métropolisation, rareté de l’offre, décohabitation, taux bas).

Pour finir, les mesures monétaires et budgétaires entreprises à travers le monde devraient permettre à l’inflation de s’affirmer à l’avenir. L’immobilier est un investissement qui profite de la hausse des prix grâce à l’indexation des loyers.